资阳市住房城乡建设局

关于《资阳中心城区住宅小区物业管理规范化提升三年行动实施方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告

根据规范性文件制定程序，现将《资阳市中心城区住宅小区物业管理规范化提升三年行动实施方案（征求意见稿）》向社会征求意见，有关单位和各界人士对征求意见稿如有修改意见，可以于2020年10月14日前通过以下方式反馈：

（一）邮寄地址：资阳市雁江区松涛路一段300号，资阳市房地产管理局物管科收，邮编：641300；

（二）电子邮件：434953162@.com；

（三）联系电话：028-26730117。

附件：《资阳中心城区住宅小区物业管理规范化提升三年行动实施方案（征求意见稿）》

资阳市住房城乡建设局

2020年9月29日

资阳中心城区住宅小区物业管理规范化提升三年行动实施方案

（征求意见稿）

住宅小区是人民生活基本场所，是城市管理的基本单元，也是基层治理的重要组成部分。为进一步加强住宅小区的物业管理，深入推进物业管理和基层治理深度融合，根据市委四届九次全会《决定》和资阳市《2020年政府工作报告》相关要求，结合资阳中心城区实际，制定本实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实省委、市委关于推进城乡基层治理制度创新和能力建设的重大决策部署，坚持属地管理与行业监管、社区管理与物业服务相结合的原则，以基层党组织建设为抓手，以居民自治为导向，不断健全管理体系、整合各方资源、增强基层治理能力，切实解决住宅物业管理突出问题，提升城区物业规范化管理水平，为加快融入成渝双城经济圈，推进成资同城化发展，打造高品质生活宜居地奠定基础。

二、总体目标

通过三年提升行动，全面理顺管理体制机制，提高基层治理能力，健全物业管理监管体系，切实解决物业管理热难点问题，物业服务水平和业主满意度明显提高。

逐年提升小区党组织成立率、业主委员会（自治管理委员会）成立率、物业管理覆盖率，力争2020年达到40%、2021年达到60%、2022年达到80%。积极化解物业矛盾纠纷，实现受理率、调解率和处理率100%。

三、主要工作

（一）完善基层治理体系，提高基层治理能力

1．构建党建引领居民小区治理机制。构建“街道党组织－社区党组织－小区党组织”三级架构，形成“小区党组织+业委会+物业服务企业”三方联动格局。强化街道社区党组织对小区党组织和业主委员会的政治引领，推动小区党组织书记或成员通过法定程序兼任业委会主任或成员，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。理顺社区党组织和居民委员会、物业服务企业之间的关系，引导督促小区成立业主委员会或居民议事会。把党组织的领导全面植入小区业主管理规约、业主大会、业委会议事规则。

2．加强物业服务企业党组织建设。指导符合条件的物业服务企业通过单独建、联合建、挂靠建等方式建立党组织，推动党建引领提升物业服务质量和水平，引导物业服务企业积极参与街道社区党组织领导下的多方联动机制，提升服务质量，将物业管理融入社区治理总体格局，成为党组织联系服务群众的重要触角和抓手。

3．强化居民小区业主自治管理。居民自治是基层治理和物业管理的基础，出台规范社区自治组织的指导性意见，增强广大社区成员的社区意识、民主意识和参与意识，规范完善自治章程、居民管理规约。在社区居民委员会设立环境和物业管理委员会，具体负责辖区业主自治和物业管理相关工作，指导符合条件的住宅小区成立业主委员会（自治管理委员会），实现应成尽成，引导业主充分发挥主人翁意识，积极参与小区事务管理，正确行使小区自治管理权力，监督小区物业管理。将物业管理纳入社区治理和公共服务体系，街道办事处（镇人民政府）积极履行小区自治和物业管理的属地指导和监管职责。

（二）创新管理体制机制，提高物业小区综合管理水平

1．加快体制创新理顺小区管理机制。按照“条块结合、属地管理、行业监督、综合协调”的原则，建立区级政府负总责、属地街道办事处（镇人民政府）具体落实、行业主管部门指导监督、相关部门齐抓共管的物业管理工作新机制，将物业管理纳入社区治理，行业管理融入基层治理。由街道办事处（镇人民政府）牵头，相关行政管理部门、专营单位协同配合，在物业小区实施网格化管理，推动建立事前事中事后的持续跟踪机制和全面集中的数据共享利用机制。

2．完善住宅小区物业管理综合管理制度。一是建立市、区、街道物业管理工作三级联席会议制度，定期组织会商物业管理重点工作，分层级研究协调解决住宅小区物业规范化管理中涉及跨行业、跨部门的重大问题。二是构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，建立市、区、街道、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解组织体系，受理辖区内物业管理的咨询投诉，依职能职责调解处理物业服务纠纷，努力将物业管理中的矛盾纠纷发现在社区，解决在基层。积极引导人民群众依法理性表达诉求，在法治轨道上推动物业服务纠纷及时解决。

3．推进“综合执法进小区”解决住宅小区管理难问题。整合资源，形成合力，推进行业管理、社区治理、城市管理的网格化、精细化。进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交警、应急等专业执法的联动配合，实现联动联勤、协同共治。开展“城管进小区”。推进城市管理向住宅小区覆盖延伸，依法开展城市管理综合执法行动，健全住宅小区综合执法模式，及时制止和查处住宅小区各类乱象，实现住宅小区城管综合执法全覆盖。强化“平安小区”建设。进一步健全物业小区安全管理体系，推进“1+2+N”社区警务模式，落实人防+物防+技防各类设施及管护。建立住宅小区公共应急联动机制。推行职能部门、街道社区、物业服务企业建立公共事件应急联动机制，扎实推进住宅小区消防安全治理工作，建立电梯隐患治理协调机制，强化社区风险防范预案管理，指导物业服务企业按照合同履行应急预案编修和演练、应急物资储备、应急队伍建设、安全隐患排查、值班体系建设等职责，提升物业服务企业应急处置能力。

（三）加强物业行为监管，促进物业行业健康发展

1．加强物业服务标准规范制定。健全住宅小区物业管理标准体系，修订《资阳市住宅物业服务等级划分》地方性标准，制定《老旧小区物业服务指导规范》。按照属地管理原则，根据物业服务成本变化情况适时调整普通住宅小区前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价；前期物业管理阶段结束后，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制，指导物业服务企业按照服务等级标准化服务，引导业主合理消费。

2．加强物业服务行为监管。不断完善住宅小区物业项目的考核标准和物业服务企业的信用评价标准，修订《资阳市物业企业信用信息管理办法》，健全物业企业信用信息管理体系，强化考核结果运用。建立“双随机一公开”常态化工作机制和“黑名单”制度，将物业领域“黑名单”推送“信用中国（四川资阳）”信用信息平台公示。加大物业服务活动事中事后监管，建立守信联合激励机制、失信联合惩戒机制和严重失信淘汰机制，规范物业服务行为，促进行业优胜劣汰。

3．加强行业协会建设引导行业自律。充分发挥协会桥梁纽带作用，加强行业标准制定，不断规范从业行为，引导行业自律。开展先进评选鼓励创先争优，强化专业培训和学习交流，不断提高行业人员素质和能力。

（四）多措并举统筹推进，解决住宅小区民生突出问题

1．强力推进老旧小区改造。按照“四治、六改、十提升”老旧小区改造思路，切实解决老旧小区停车难、基础设施落后、配套功能不全、设施设备老化等突出问题。从2020年起，通过三年努力，基本完成主城区2000年前364个老旧小区改造任务，实现老旧小区居住条件安全、居住功能完备、生活环境舒适、配套设施完善、文化传扬彰显、社区治理规范的总体目标，让居民共享发展成果。

2．全面推行老旧小区物业管理多元模式。按照因地制宜、分类实施的原则，积极推行“专业物业服务+业主自治管理+社区保障服务”差异化物业管理模式。新建小区全面实施专业化物业服务，老旧小区实行差异化管理。对基础设施较完善，居民生活水平较高的老旧小区，按规定程序引进专业化物业服务；对基础设施基本健全，不具备引入专业物业服务且业主自治意愿强烈的，由街道办事处（镇人民政府）引导成立业委会或自管委实行自治管理；对基础设施不健全、低收入人群集中且规模较小、分布零散的老旧小区，由街道办纳入社区保障物业服务。

3．建立住宅小区物业服务资金保障机制。新建开发小区业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议经费由开发建设单位承担；安置房项目物业管理启动资金由安置业主承担。对安置房小区、保障房小区按照房屋征收和保障性安居工程有关补偿规定由地方财政给予物业服务费补助资金。建立物业管理规范化提升三年行动攻坚激励机制，市区财政每年对街道办事处（镇人民政府）落实辖区住宅小区物业管理工作情况给与奖励，考核细则另行制定。

四、保障措施

（一）加强组织领导。由市政府分管副市长牵头抓总，分管副秘书长牵头协调，雁江区、高新区、临空经济区具体落实物业管理属地管理职责，市级有关职能部门按照各自职责密切配合，依法实施物业管理活动的服务监督工作，切实做好物业规范化管理相关工作。

（二）正确宣传引导。加大物业管理政策法规的宣传，引导业主自觉遵守国家法律、法规，树立正确消费意识、社会公德意识和维护公共秩序意识，依法有序参与小区日常活动，营造小区发展良好环境。加大对业主委员会的组建指导和监督管理工作力度，健全业主委员会自我管理、自我服务、自我约束机制，规范业主委员会的行为。

（三）加强检查考核。建立物业规范化管理工作目标考核制度，将各部门和属地政府落实住宅小区物业规范化管理工作情况纳入年度工作目标，由市政府进行考核。

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